Kaufanbot bei Immobilien: Wann ist es verbindlich?

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, wird häufig schon früh im Verfahren aufgefordert, ein Kaufanbot zu unterfertigen. Dabei entsteht mitunter der Eindruck, es handle sich lediglich um eine unverbindliche Interessensbekundung und der eigentliche Vertrag werde ohnehin erst später beim Rechtsanwalt oder Notar abgeschlossen.

Das kann ein teurer Irrtum sein.

Ein Kaufanbot ist grundsätzlich verbindlich

Ein ausreichend bestimmtes Kaufanbot ist ein Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrags. Wird darin eine Bindungsfrist festgelegt, kann der Käufer das Anbot während dieser Frist grundsätzlich nicht einfach zurückziehen.

Nimmt der Verkäufer das Kaufanbot innerhalb der vorgesehenen Frist an, kann damit bereits ein verbindlicher Kaufvertrag zustande kommen. Die spätere Errichtung eines ausführlichen Kaufvertrags dient dann regelmäßig nicht mehr der Entscheidung, ob gekauft wird, sondern der näheren Ausgestaltung und grundbücherlichen Durchführung des bereits vereinbarten Geschäfts.

1. BesichtigungNoch ist nichts entschieden.
2. Sie unterschreiben das KaufanbotverbindlichAus dem eigenen Angebot kommen Sie während der Bindungsfrist grundsätzlich nicht mehr heraus.
3. Der Verkäufer nimmt anverbindlichDamit kann der Kaufvertrag bereits zustande gekommen sein.
4. Kaufvertrag beim Anwalt oder NotarRegelt meist nur noch die Durchführung, nicht mehr das Ob.
5. Eintragung im GrundbuchErst jetzt gehört die Wohnung Ihnen.

Gerade beim Immobilienkauf ist daher die Bezeichnung „Kaufanbot" mit Vorsicht zu genießen. Entscheidend ist nicht die Überschrift des Dokuments, sondern sein Inhalt.

Was muss im Kaufanbot geregelt sein?

Für das Zustandekommen eines Kaufvertrags genügt grundsätzlich die Einigung über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis. Auch beim Kauf einer Liegenschaft ist nicht erforderlich, dass bereits sämtliche Nebenpunkte abschließend geregelt sind.

Das bedeutet zugleich: Ein relativ kurzes, vom Makler vorbereitetes Formular kann rechtlich erheblich weiter reichen, als es auf den ersten Blick erscheint.

Vor der Unterfertigung sollte insbesondere geklärt sein, welche Liegenschaft bzw. welches Wohnungseigentumsobjekt tatsächlich erworben wird, welcher Kaufpreis gilt und ob der Erwerb von bestimmten Voraussetzungen abhängig sein soll.

Finanzierung unbedingt vorab berücksichtigen

Besonders problematisch ist es, wenn die Finanzierung noch nicht endgültig gesichert ist.

Enthält das Kaufanbot keinen entsprechenden Finanzierungsvorbehalt, führt die spätere Ablehnung eines Kredits grundsätzlich nicht dazu, dass das Kaufanbot automatisch gegenstandslos wird. Der Käufer kann daher bereits gebunden sein, obwohl ihm die für den Kauf erforderliche Finanzierung fehlt.

Ist der Kauf von einer Kreditfinanzierung abhängig, sollte dies daher ausdrücklich und ausreichend klar im Kaufanbot geregelt werden.

Dasselbe gilt für andere Punkte, von denen der Erwerb tatsächlich abhängen soll, etwa eine bestimmte baubehördliche Situation, die Zusammenlegung von Objekten, die Räumung der Wohnung oder die Klärung bestimmter grundbücherlicher Belastungen.

Kann man von einem unterschriebenen Kaufanbot zurücktreten?

Ein allgemeines Rücktrittsrecht besteht nicht.

Für Verbraucher gibt es allerdings eine wichtige Sonderregelung: Wird eine auf den Erwerb einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder einer entsprechenden Liegenschaft gerichtete Vertragserklärung bereits am Tag der erstmaligen Besichtigung abgegeben und soll die Immobilie einem dringenden Wohnbedürfnis dienen, kann nach dem Konsumentenschutzgesetz ein gesetzliches Rücktrittsrecht bestehen.

Darauf sollte man sich jedoch nicht verlassen. Ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, ist im Einzelfall zu prüfen.

Vor der Unterschrift prüfen, nicht danach

In der Praxis wird über Kaufanbote häufig unter erheblichem Zeitdruck entschieden. Gerade bei stark nachgefragten Immobilien entsteht schnell der Eindruck, man müsse sofort unterschreiben, um die Wohnung nicht zu verlieren.

Rechtlich ist die Unterfertigung aber häufig bereits der entscheidende Schritt.

Wer einzelne Punkte noch klären möchte oder den Erwerb von bestimmten Voraussetzungen abhängig machen will, sollte diese Fragen daher vor Unterfertigung des Kaufanbots lösen und entsprechende Vorbehalte ausdrücklich aufnehmen.

Eine kurze rechtliche Prüfung vor der Unterschrift ist regelmäßig wesentlich einfacher als der Versuch, sich nachträglich von einem bereits verbindlich angenommenen Kaufanbot zu lösen.

Welche Unterlagen Sie vorher anfordern sollten: der Vorabcheck für Ihre Adresse