Neue Renovierungspflicht für Nicht-Wohngebäude in Wien

Mit 15.07.2026 ist das Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026 in Kraft getreten. Eine für Immobilientransaktionen besonders relevante Neuerung findet sich in § 118d der Bauordnung für Wien: Bei bestimmten bestehenden Nicht-Wohngebäuden kann nun ein Verkauf, eine Vermietung, eine Schenkung oder eine Nutzungsänderung eine Renovierungspflicht auslösen.

Für Käufer und Verkäufer von Büro-, Geschäfts- und sonstigen Nicht-Wohngebäuden entsteht damit ein zusätzlicher Punkt, der bereits vor Abschluss einer Transaktion geprüft werden sollte.

Welche Gebäude sind betroffen?

Die Regelung betrifft nicht pauschal sämtliche älteren Gewerbeimmobilien.

Voraussetzung ist zunächst, dass es sich um ein Nicht-Wohngebäude handelt, das die maßgeblichen Vorgaben für die Gesamtenergieeffizienz nicht erfüllt. § 118d BO für Wien knüpft dabei an die nach der europäischen Gebäuderichtlinie vorgesehenen Schwellenwerte für besonders energieineffiziente Nicht-Wohngebäude an.

Ob ein konkretes Gebäude darunter fällt, kann daher nicht allein anhand des Baujahrs beurteilt werden. Maßgeblich sind insbesondere die energetischen Kennzahlen des Gebäudes und die dafür geltenden Schwellenwerte.

Die europäische Gebäuderichtlinie sieht vor, dass ab 2030 jedenfalls die energetisch schlechtesten 16 % und ab 2033 die schlechtesten 26 % des Nicht-Wohngebäudebestands die jeweiligen maximalen Schwellenwerte nicht mehr überschreiten dürfen.

Welche Vorgänge können die Renovierungspflicht auslösen?

§ 118d Abs 3 BO für Wien nennt vier Auslöser: Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung.

Entscheidend ist allerdings, dass der jeweilige Vorgang das gesamte Nicht-Wohngebäude betrifft. Der Verkauf einer einzelnen Geschäftseinheit oder eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts ist daher nicht ohne Weiteres mit dem Verkauf eines gesamten Nicht-Wohngebäudes gleichzusetzen.

Besondere Bedeutung hat die Bestimmung auch bei sogenannten Share Deals. Als Verkauf gilt ausdrücklich auch ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang, durch den Gesellschaftsanteile an einer juristischen Person übertragen werden, in deren unmittelbarem oder mittelbarem Eigentum sich das Nicht-Wohngebäude befindet.

Die neue Regelung kann daher auch bei gesellschaftsrechtlich strukturierten Immobilientransaktionen relevant werden.

Fünf Jahre für die Renovierung

Wird die Renovierungspflicht ausgelöst, sieht das Gesetz grundsätzlich eine Frist von fünf Jahren vor. Der Eintritt der Renovierungsverpflichtung ist der Behörde unverzüglich bekanntzugeben.

Welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich sind, hängt vom jeweiligen Gebäude ab. Das Gesetz verlangt nicht in jedem Fall eine vollständige Generalsanierung.

Ergibt eine Kosten-Nutzen-Analyse, dass eine zur Erreichung des Schwellenwerts erforderliche Gesamtrenovierung ungünstig wäre, sind grundsätzlich zumindest jene Einzelmaßnahmen durchzuführen, für die eine günstige Kosten-Nutzen-Analyse besteht.

Auch bautechnische oder baurechtliche Hindernisse können zu einer Reduktion der Anforderungen führen. In bestimmten Fällen sieht das Gesetz darüber hinaus Ausnahmen vor, insbesondere wenn die Renovierung technisch, funktionell oder wirtschaftlich überhaupt nicht vertretbar wäre oder die Eigenart beziehungsweise äußere Erscheinung des Gebäudes unzumutbar verändert würde.

Diese Voraussetzungen müssen allerdings entsprechend fachkundig nachgewiesen werden.

Hohe Verwaltungsstrafen

Die neue Regelung sollte nicht lediglich als energiepolitische Zielbestimmung verstanden werden.

Wer eine Renovierungsverpflichtung nach § 118d Abs 3 BO für Wien nicht erfüllt, riskiert eine Geldstrafe von bis zu EUR 100.000. Die Renovierungsverpflichtung selbst bleibt daneben bestehen.

Bedeutung für Immobilientransaktionen

Für die Transaktionspraxis stellt sich damit künftig bereits vor Vertragsabschluss die Frage, ob das betroffene Gebäude unter § 118d BO für Wien fällt.

Bei der rechtlichen und technischen Due Diligence sollten daher insbesondere der energetische Zustand des Gebäudes, vorhandene Energieausweise und die möglichen Kosten einer erforderlichen Renovierung geprüft werden.

Ergibt sich ein Renovierungsbedarf, kann dies erhebliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Bewertung der Immobilie und auf die Vertragsgestaltung haben. Insbesondere sollte geregelt werden, wer das Risiko und die Kosten einer bereits ausgelösten oder durch die Transaktion ausgelösten Renovierungsverpflichtung trägt.

Bei Transaktionen mit älteren Nicht-Wohngebäuden in Wien ist § 118d BO daher künftig bereits vor Unterfertigung des Kauf- oder sonstigen Vertrags mitzudenken.

Rechtsgrundlagen: § 118d und § 135 BO für Wien; Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026, LGBl Wien Nr 25/2026; Art 9 Richtlinie (EU) 2024/1275.