Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer?

Heiße Sommer machen Klimaanlagen auch in Wiener Eigentumswohnungen zunehmend attraktiv. Bei Split-Klimaanlagen wird allerdings regelmäßig ein Außengerät an der Fassade, am Balkon oder an einer anderen Stelle außerhalb der Wohnung montiert.

Damit stellt sich eine wohnungseigentumsrechtliche Frage: Darf ein Wohnungseigentümer das einfach selbst entscheiden?

In vielen Fällen lautet die Antwort: Nein.

Das Außengerät ist rechtlich der entscheidende Punkt

Die Fassade gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Wird dort ein Klimaaußengerät montiert und die Außenwand für die Leitungen durchbohrt, handelt es sich nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs nicht mehr um eine bloß geringfügige Änderung.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist bereits dann die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich, wenn durch eine Änderung deren schutzwürdige Interessen beeinträchtigt werden könnten. Es muss also nicht bereits feststehen, dass tatsächlich jemand beeinträchtigt wird. Schon die Möglichkeit einer solchen Beeinträchtigung kann die Zustimmungspflicht auslösen.

Das betrifft bei Klimaanlagen insbesondere Eingriffe in die Fassade, eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds und mögliche Lärmbeeinträchtigungen.

Eine Mehrheit reicht nicht

Bei einer solchen Änderung genügt nicht einfach ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. Erforderlich ist grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer.

Fehlt diese Zustimmung, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden. Das Gericht prüft dabei insbesondere, ob schutzwürdige Interessen anderer Eigentümer beeinträchtigt werden und, wenn allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, ob die Änderung der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient.

Schweigen bedeutet bei einer Klimaanlage nicht Zustimmung

Seit der WEG-Novelle 2022 gibt es für bestimmte Änderungen ein vereinfachtes Verfahren. Werden die übrigen Eigentümer ordnungsgemäß verständigt und widersprechen sie innerhalb von zwei Monaten nicht, gilt ihre Zustimmung in bestimmten gesetzlich aufgezählten Fällen als erteilt.

Das betrifft etwa bestimmte Beschattungseinrichtungen, Ladestationen, barrierefreie Maßnahmen und mittlerweile auch bestimmte Photovoltaikanlagen.

Klimaanlagen gehören aber nicht zu dieser Aufzählung. Wer die anderen Eigentümer über eine geplante Klimaanlage informiert und innerhalb von zwei Monaten keinen Widerspruch erhält, kann daher nicht allein deshalb von deren Zustimmung ausgehen.

Reichen heiße Sommer als „wichtiges Interesse“?

Auch das lässt sich nicht allgemein beantworten.

Der Oberste Gerichtshof stellt auf die konkreten Verhältnisse der jeweiligen Wohnung ab. Entscheidend kann sein, ob die Klimaanlage erforderlich ist, um eine Nutzung zu ermöglichen, die heutigen Wohnstandards entspricht.

Der bloße Hinweis darauf, dass Sommer in Wien immer heißer werden oder sich insbesondere Dachgeschoßwohnungen stark aufheizen, reicht jedoch nicht automatisch aus. Der OGH hat ausdrücklich festgehalten, dass solche allgemeinen Erwägungen noch nichts Verlässliches über die konkrete Wohnung aussagen.

Umgekehrt können die konkreten Umstände durchaus für eine Genehmigung sprechen. Bei Büroräumen hat der OGH etwa auch Anforderungen des ArbeitnehmerInnenschutzes und tatsächlich auftretende Temperaturen von rund 30 Grad berücksichtigt.

Auch eine Baubewilligung ist in aller Regel notwendig

Neben der Zustimmung der anderen Eigentümer braucht es für ein Außengerät an der Fassade in aller Regel auch eine Baubewilligung. Es verändert das äußere Ansehen des Hauses. Zusätzlich können Lärm und Kältemittelmenge eine Rolle spielen, in Schutzzonen gelten strengere Maßstäbe.

Für das Bauansuchen verlangt die Baubehörde die Zustimmung aller Miteigentümer der Liegenschaft. In der Praxis unterschreiben sie dafür die Einreichpläne. Beim Wohnungseigentum sind das alle anderen Wohnungseigentümer im Haus. Hat das Gericht ihre Zustimmung ersetzt, genügt in der Regel diese Entscheidung.

Nicht zuerst montieren und danach fragen

Eine Klimaanlage sollte daher nicht einfach montiert und die rechtliche Klärung auf später verschoben werden.

Erfolgt eine genehmigungspflichtige Änderung ohne Zustimmung, kann grundsätzlich auch ein einzelner Wohnungseigentümer die Beseitigung der Änderung und die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen. Ob die Klimaanlage eigentlich genehmigungsfähig wäre, ist in einem solchen Verfahren nicht automatisch entscheidend.

Wer eine Split-Klimaanlage in einer Eigentumswohnung installieren möchte, sollte daher vor der Montage prüfen, wo das Außengerät angebracht werden soll, welche allgemeinen Teile des Hauses betroffen sind, ob die erforderlichen Zustimmungen und die Baubewilligung vorliegen. Wird die Zustimmung verweigert, kann anschließend geprüft werden, ob eine gerichtliche Ersetzung Aussicht auf Erfolg hat.

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