Wohnungseigentum

Was die anderen beschließen, zahlen Sie mit.

Über Dach, Fassade und Stiegenhaus entscheidet nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft. An einer Dachsanierung zahlen Sie in der Regel auch dann mit, wenn Sie im Erdgeschoss wohnen und dagegen gestimmt haben. Bei manchen Erhaltungsarbeiten braucht es dafür nicht einmal eine Beschlussfassung. Es ist daher wichtig zu wissen, worauf man sich einlässt.

Das meiste steht in den Unterlagen.

Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Vorschreibungen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lassen erkennen, was Ihnen gehört, welche Maßnahmen bereits beschlossen sind und was bevorstehen kann.

Klimagerät, Wallbox, neue Fenster: was Sie an Ihrer Wohnung ändern dürfen, im Änderungscheck

Der Reihe nach

Was Ihnen gehört und was nicht

Ihr Wohnungseigentumsobjekt ist die Wohnung, meist samt Kellerabteil oder Abstellplatz. Dach, Fassade, Stiegenhaus und die gemeinsamen Leitungen gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses — dort entscheidet nicht der Einzelne.

Aus der PraxisDie Fenster sind der häufigste Irrtum: Sie zählen zu den allgemeinen Teilen, nicht zu Ihrer Wohnung. Wer sie tauschen lassen will, kommt an der Gemeinschaft nicht vorbei. Der Wohnungseigentumsvertrag kann davon abweichende Regelungen enthalten — ein Blick hinein lohnt sich.

Beschlüsse der Eigentümer

Über Sanierungen, die Verwaltung und die Rücklage entscheiden die Eigentümer gemeinsam. Beschlüsse binden auch jene, die dagegen gestimmt oder gar nicht teilgenommen haben.

Aus der PraxisGegen einen Beschluss lässt sich nur zeitlich befristet vorgehen. Die Frist läuft in der Regel ab dem Anschlag im Haus, nicht ab dem Tag, an dem Sie davon erfahren. Wer sie verstreichen lässt, ist in der Regel gebunden, auch wenn der Beschluss angreifbar gewesen wäre.

Ihr Anteil am Haus

Wie groß Ihr Anteil ist, ergibt sich aus dem Nutzwert Ihrer Wohnung. Daran hängt Ihr Gewicht bei Abstimmungen — und in der Regel der Anteil, den Sie an einer beschlossenen Sanierung tragen.

Wenn Sie selbst etwas ändern wollen

Änderungen, die über die eigene Wohnung hinausgehen — ein Balkon, eine Klimaanlage, ein Durchbruch —, berühren die allgemeinen Teile. Dafür braucht es in der Regel die Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Aus der PraxisWird die Zustimmung verweigert, ist die Sache nicht zwingend zu Ende. Sie kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Gericht ersetzt werden.

Rücklage und Hausverwaltung

Die Rücklage finanziert künftige Erhaltungsarbeiten. Die Hausverwaltung führt die Beschlüsse aus, rechnet ab und legt Rechnung — und ist den Eigentümern gegenüber verantwortlich.

Aus der PraxisDie Vorausschau der Verwaltung zeigt, welche Arbeiten anstehen und ob die Rücklage dafür reicht. Ein Blick hinein lohnt sich, bevor man kauft — nicht erst, wenn die erste große Sanierung ansteht.

Es steht eine Sanierung an oder es gibt Streit?

Schildern Sie uns kurz, worum es geht, und schicken Sie mit, was Sie haben: den Wohnungseigentumsvertrag, die Abrechnung, das Protokoll der letzten Versammlung.

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Stand: September 2026

Allgemeine Übersicht, keine Beratung im Einzelfall. Was zu den allgemeinen Teilen zählt und welche Mehrheiten für einen Beschluss nötig sind, hängt vom Wohnungseigentumsvertrag und von der jeweiligen Maßnahme ab. Für Anfechtungen gelten Fristen.