Wohnungseigentum
Über Dach, Fassade und Außenfenster entscheidet nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft. An einer Dachsanierung müssen Sie eventuell auch mitzahlen, wenn Sie im Erdgeschoss wohnen und dagegen gestimmt haben. Bei manchen Erhaltungsarbeiten braucht es dafür nicht einmal eine Beschlussfassung. Es ist daher wichtig zu wissen, worauf man sich einlässt.
Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Vorschreibungen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lassen erkennen, was Ihnen gehört, welche Maßnahmen bereits beschlossen sind und was bevorstehen kann.
Ihr Wohnungseigentumsobjekt ist die Wohnung selbst. Dach, Fassade, Stiegenhaus und Leitungen gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses — dort entscheidet nicht der Einzelne.
Aus der PraxisOb Fenster, Balkon oder Loggia zum Objekt oder zu den allgemeinen Teilen zählen, ist nicht selbstverständlich. Die Zuordnung ergibt sich aus dem Gesetz und der Rechtsprechung, nicht allein aus dem Wohnungseigentumsvertrag.
Über Sanierungen, die Verwaltung und die Rücklage entscheiden die Eigentümer gemeinsam. Beschlüsse binden auch jene, die dagegen gestimmt oder gar nicht teilgenommen haben.
Aus der PraxisGegen einen Beschluss lässt sich nur zeitlich befristet vorgehen. Die Frist läuft ab dem Anschlag im Haus, nicht ab dem Tag, an dem Sie davon erfahren. Wer sie verstreichen lässt, ist gebunden, auch wenn der Beschluss angreifbar gewesen wäre.
Wie groß Ihr Anteil ist, ergibt sich aus dem Nutzwert Ihrer Wohnung. Daran hängt Ihr Gewicht bei Abstimmungen — und der Anteil, den Sie an jeder beschlossenen Sanierung tragen.
Änderungen, die über die eigene Wohnung hinausgehen — ein Balkon, eine Klimaanlage, ein Durchbruch —, berühren die allgemeinen Teile. Dafür braucht es die Zustimmung der übrigen Eigentümer.
Aus der PraxisWird die Zustimmung verweigert, ist die Sache nicht zwingend zu Ende. Sie kann unter bestimmten Voraussetzungen bei Gericht ersetzt werden.
Die Rücklage finanziert künftige Erhaltungsarbeiten. Die Hausverwaltung führt die Beschlüsse aus, rechnet ab und legt Rechnung — und ist den Eigentümern gegenüber verantwortlich.
Aus der PraxisEin Blick in die Abrechnung lohnt sich, bevor man kauft, und nicht erst, wenn die erste große Sanierung ansteht.
Konflikte zwischen Eigentümern oder mit der Verwaltung werden zu einem großen Teil nicht im gewöhnlichen Zivilprozess ausgetragen, sondern in einem eigenen Verfahren vor dem Bezirksgericht.
Schildern Sie uns kurz, worum es geht, und schicken Sie mit, was Sie haben: den Wohnungseigentumsvertrag, die Abrechnung, das Protokoll der letzten Versammlung.
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Allgemeine Übersicht, keine Beratung im Einzelfall. Was zu den allgemeinen Teilen zählt und welche Mehrheiten für einen Beschluss nötig sind, hängt vom Wohnungseigentumsvertrag und von der jeweiligen Maßnahme ab. Für Anfechtungen gelten Fristen.