Was zwischen Unterschrift und Grundbuch passiert, bekommt man als Käufer kaum mit. Hier steht es der Reihe nach.
Musterauszug · GrundbuchAuszug aus dem Hauptbuch
KATASTRALGEMEINDE 99999 Musterdorf EINLAGEZAHL 999
BEZIRKSGERICHT Musterstadt
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Letzte TZ 4567/2026Plombe: TZ 4567/2026WOHNUNGSEIGENTUM
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Musterfrau Maria
GEB: 1970-01-01 ADR: Musterstraße 1/10, Musterstadt 9999
a 2233/2015 Kaufvertrag 2015-05-19 Eigentumsrecht
b 2233/2015 Wohnungseigentum an Wohnung Top 10, Kellerabteil Top 10
c 4102/2026 Rangordnung für die Veräußerung bis 2027-03-04 8 ANTEIL: 143/2870
Mustermann Max
GEB: 1980-01-01 ADR: Beispielgasse 2/3, Musterstadt 9999
a 4567/2026 IM RANG 4102/2026 Kaufvertrag 2026-05-20
Eigentumsrecht
b 2233/2015 Wohnungseigentum an Wohnung Top 10, Kellerabteil Top 10
Warum das zählt. In Österreich gehört eine Wohnung nicht dem, der den Vertrag unterschrieben hat, sondern dem, der im Grundbuch steht. Unter 7 steht die Verkäuferin, unter 8 stehen Sie. Dazwischen liegt die Plombe: Das Gesuch ist beim Gericht, aber noch nicht erledigt. Solange Ihr Name nicht eingetragen ist, bleibt Ihr Geld auf dem Treuhandkonto. Die Rangordnung unter c hält Ihnen den Platz in der Reihenfolge frei — deshalb steht bei Ihrer Eintragung „IM RANG". Im echten Auszug verschwindet die gelöschte Zeile. Hier bleibt sie durchgestrichen stehen, damit man den Wechsel sieht. Der Auszug ist ein erfundenes Muster.
Am besten, bevor Sie unterschreiben.
Die meisten Fehler passieren nicht im Kaufvertrag, sondern schon davor — im Kaufanbot. Wer sich bindet, bevor die Unterlagen geprüft sind, hat später wenig Spielraum. Je früher wir eingebunden sind, desto mehr lässt sich gestalten.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
Ihr Geld ist sicher
Vier Punkte sind noch offen. Bis alle erfüllt sind, bleibt der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto.
Der Weg bis zur Auszahlung. Wählen Sie einen Punkt aus. Solange der letzte offen ist, geht kein Restkaufpreis an den Verkäufer.
01
Wir prüfen, was Sie kaufen
Grundbuchsauszug, Kaufanbot, Maklervereinbarung. Bei einer Eigentumswohnung dazu der Wohnungseigentumsvertrag, das Nutzwertgutachten, der Stand der Rücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
Aus der PraxisAus den Protokollen der vergangenen Eigentümerversammlungen ergeben sich mitunter unliebsame Überraschungen: bereits beschlossene Erhaltungsarbeiten, die noch zu bezahlen sind, oder Beeinträchtigungen wie dauerhafte Lärmquellen. Im Inserat steht davon selten etwas.
02
Der Kaufvertrag entsteht
Kaufpreis, Übergabestichtag, Zustand der Wohnung, Gewährleistung, Lastenfreistellung — und die Aufsandungserklärung, mit der der Verkäufer der Eintragung ausdrücklich zustimmt. Ohne sie trägt das Grundbuchsgericht nichts ein.
Aus der PraxisDer Übergabestichtag ist mehr als ein Datum. Ab diesem Tag tragen Sie die Gefahr, zahlen Betriebskosten und Versicherung — und bei einer vermieteten Wohnung stehen Ihnen die Mietzinse zu.
03
Unterschreiben, aber beglaubigt
Für die Eintragung im Grundbuch genügt eine gewöhnliche Unterschrift nicht, sie muss beglaubigt werden. In der Regel kommt dafür ein Notar zu uns in die Kanzlei. Beide Seiten müssen dabei nicht zwingend zur selben Zeit erscheinen. Der Beglaubigungsvermerk muss bei natürlichen Personen auch das Geburtsdatum enthalten. Fehlt es, wird die Einverleibung abgewiesen.
04
Ihr Geld liegt sicher
Der Kaufpreis geht nicht an den Verkäufer, sondern auf ein Treuhandkonto. Dort ist er geschützt, bis feststeht, dass die Wohnung Ihnen gehört.
Nicht der gesamte Betrag bleibt bis zum Schluss liegen. Aus dem Treuhanderlag werden vorher jene Zahlungen geleistet, ohne die der Erwerb nicht zustande kommt — sie kommen in den nächsten Schritten. An den Verkäufer selbst geht erst der Rest, und zwar erst dann, wenn Sie im Grundbuch stehen.
Aus der PraxisAb hier sind beide Seiten abgesichert. Sie zahlen nicht ins Blaue, und der Verkäufer übergibt nicht, ohne zu wissen, dass das Geld da ist.
Sie bekommen die Schlüssel
Auf das Grundbuch müssen Sie nicht warten. Übergeben wird üblicherweise, sobald der Kaufpreis am Treuhandkonto eingelangt ist. Wann genau, ist Vereinbarungssache. In der Regel können Sie also bereits umziehen, während wir uns um die Eintragung kümmern.
05
Steuern und Gebühren
Beim Kauf fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an. Beides wird im Zuge der Vertragserrichtung berechnet und abgeführt. Ohne den Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer erledigt ist, nimmt das Grundbuchsgericht keine Eintragung vor.
Dazu kommt eine Eingabengebühr für das Grundbuchsgesuch selbst.
Aus der PraxisDarum müssen Sie sich nicht selbst kümmern. Wir berechnen die Beträge und führen sie für Sie ab.
06
Allfällige Belastungen werden gelöscht
Häufig steht noch ein Pfandrecht der Bank des Verkäufers im Grundbuch. Dieses muss gelöscht werden. Dafür braucht es eine Löschungserklärung dieser Bank.
Aus der PraxisWir stimmen uns dazu direkt mit der Bank ab.
07
Der Antrag beim Grundbuchsgericht
Das Grundbuchsgesuch geht an das Grundbuchsgericht. Hier muss jede Urkunde und jede Formulierung stimmen. Das Gericht prüft streng. Verbesserungen sind nur eingeschränkt möglich und führen jedenfalls zu starken Verzögerungen. Wer neu einbringen muss, verliert den Rang.
Aus der PraxisDanach prüfen wir den Grundbuchsbeschluss, rechnen die Treuhandschaft ab und zahlen aus.
08
Die Wohnung gehört Ihnen
Ihr Name steht im Grundbuch, die Belastungen des Verkäufers sind gelöscht, die Abgaben sind bezahlt. Damit ist alles erfüllt, was der Vertrag für die Auszahlung verlangt. Erst jetzt geht der Restkaufpreis an den Verkäufer.
Aus der PraxisMeistens wohnen Sie zu diesem Zeitpunkt schon länger dort. Ab jetzt gehört Ihnen die Wohnung auch rechtlich.
Sie haben ein konkretes Objekt im Auge?
Schicken Sie uns, was Sie haben — den Grundbuchsauszug, das Inserat, das Kaufanbot. Am besten, bevor Sie etwas unterschreiben.