Wohnung mit Mieter gekauft: Kann ich kündigen, weil ich selbst einziehen will?

Vermietete Wohnungen sind oft günstiger als freie. Das hat einen Grund. Viele Käufer rechnen damit, die Wohnung nach einiger Zeit selbst zu nutzen oder frei weiterzuverkaufen. Ob das gelingt, entscheidet sich meist schon vor dem Kauf.

Der Mietvertrag geht mit

Mit dem Kauf werden Sie Vermieter. Bei den meisten Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz ganz oder teilweise. Dann übernehmen Sie den Mietvertrag so, wie er ist, mit Miethöhe, Laufzeit und in aller Regel auch den übrigen Vereinbarungen. Dass die Wohnung verkauft wurde, ist für sich kein Grund zu kündigen.

Kündigen nur aus wichtigem Grund

Wo das Mietrechtsgesetz gilt, kann ein Vermieter nur aus einem Grund kündigen, den das Gesetz anerkennt. Die Kündigung läuft über das Gericht.

Eigenbedarf erst nach zehn Jahren

Eigenbedarf ist ein solcher Grund. Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann sich darauf aber in der Regel erst berufen, wenn seit dem Kauf mindestens zehn Jahre vergangen sind. Das Gesetz will verhindern, dass jemand eine Wohnung gerade wegen des Mieters günstig kauft und den Mieter dann hinauskündigt.

Auch nach zehn Jahren genügt es nicht, lieber selbst dort wohnen zu wollen. Verlangt wird ein dringender Bedarf, für Sie selbst oder etwa für Ihre Kinder.

Die Befristung ist der eigentliche Schlüssel

Viel wichtiger ist die Frage, ob der Mietvertrag befristet ist. Ein befristeter Vertrag endet mit dem vereinbarten Tag, wenn die Befristung wirksam ist und rechtzeitig gehandelt wird. Bis dahin sind Sie gebunden. Danach haben Sie es selbst in der Hand, wie es mit der Wohnung weitergeht.

Ein unbefristeter Vertrag bedeutet dagegen oft, dass der Mieter bleibt, solange er will.

Der einvernehmliche Weg

In der Praxis endet ein unbefristeter Mietvertrag meist nicht durch Kündigung, sondern durch eine Vereinbarung. Der Mieter zieht aus, häufig gegen eine Zahlung. Das ist zulässig und oft schneller und günstiger als ein Verfahren mit ungewissem Ausgang. Rechnen sollte man damit aber schon beim Kaufpreis.

Was Sie vor der Unterschrift ansehen sollten

Lassen Sie sich den Mietvertrag geben, bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben. Entscheidend sind die Befristung und ihr Enddatum, die Miethöhe und die Kaution.

Als Käufer müssen Sie die Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, und zwar auch dann, wenn der Verkäufer sie Ihnen nie übergeben hat. Deshalb gehört in den Kaufvertrag, dass sie an Sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird.

Dann wissen Sie, was Sie kaufen: eine Wohnung zum Selbstnutzen oder eine Wohnung als Anlage.

Befristung, Kaution, Beendigung: der Mietvertrag Schritt für Schritt