Die Rücklage beim Wohnungsverkauf: Wem gehört sie?

Jede Eigentümergemeinschaft sammelt Geld für künftige Erhaltungsarbeiten. Ein Teil der monatlichen Vorschreibung fließt nicht in die laufenden Kosten, sondern in die Rücklage. Aus ihr werden später Reparaturen an Dach, Fassade, Fenstern, Lift oder Heizung bezahlt.

Seit einer Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2022 gibt es dafür grundsätzlich einen gesetzlichen Mindestbetrag, der sich nach der Nutzfläche richtet.

Was dabei regelmäßig überrascht: Dieses Geld gehört nicht dem einzelnen Eigentümer.

Beim Verkauf gibt es keine Auszahlung

Die Rücklage ist Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Wer seine Wohnung verkauft, kann seinen rechnerischen Anteil daran grundsätzlich nicht herausverlangen. Er bleibt beim Haus und kommt dem Käufer zugute.

Wer also zehn Jahre lang eingezahlt hat und dann verkauft, hat für eine Sanierung mitgespart, die ein anderer erleben wird.

Was das für den Verkäufer bedeutet

Eine gut dotierte Rücklage ist wirtschaftlich ein Vorteil, der sich im Wert der Wohnung niederschlagen kann. Gesondert abgegolten wird sie in der Regel nicht, sondern nur über den Kaufpreis — wenn man sie dort berücksichtigt.

Es ist daher sinnvoll, den Stand der Rücklage schon vor dem Verkauf zu kennen und anzusprechen, statt ihn erst im Zuge der Abwicklung zur Kenntnis zu nehmen. Bei einem gepflegten Haus mit gefüllter Rücklage ist das ein Argument, das sich beziffern lässt.

Was das für den Käufer bedeutet

Hier liegt der wichtigere Teil. Ist die Rücklage niedrig und stehen größere Arbeiten an, müssen die fehlenden Mittel zusätzlich aufgebracht werden — über höhere Vorschreibungen, eine Sonderzahlung oder eine Finanzierung.

Wer eine solche Zahlung tatsächlich trägt, hängt davon ab, wann sie fällig wird und wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist. Im Kaufvertrag lässt sich zusätzlich regeln, wer bereits beschlossene oder absehbare Kosten wirtschaftlich tragen soll.

Der Stand der Rücklage ist eine einfache Zahl, die man vor dem Kauf erfragen kann.

Was Sie vor der Unterschrift ansehen sollten

Sinnvoll ist ein Blick auf die letzte Abrechnung, auf die Vorausschau der Hausverwaltung und auf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Daraus lässt sich erkennen, wie viel Geld vorhanden ist und welche größeren Arbeiten bereits beschlossen oder absehbar sind.

Der Kontostand allein sagt dabei noch nicht alles. Entscheidend ist auch, ob größere Arbeiten schon beschlossen oder beauftragt sind und ob dafür zusätzliche Zahlungen oder eine Finanzierung zu erwarten sind.

Diese Unterlagen sagen über die künftigen Kosten einer Wohnung oft mehr aus als das Exposé.

Am besten geschieht das, bevor ein Kaufanbot unterschrieben wird — schon das Kaufanbot kann bindend sein.

Abrechnung, Vorausschau, Beschlüsse: Wohnungseigentum Schritt für Schritt