Dach- und Balkonsanierung: Darf die Hausverwaltung ohne Beschluss beauftragen?

Große Sanierungen sorgen in Eigentümergemeinschaften oft für Streit. Eine Frage kommt dabei immer wieder: Muss die Hausverwaltung vorher abstimmen lassen?

Erhaltung oder mehr?

Für die Erhaltung des Hauses braucht die Hausverwaltung in der Regel keinen Beschluss der Eigentümer. Dazu zählen notwendige Reparaturen an Dach, Fassade, Leitungen oder Balkonen. Das Gesetz nennt das ordentliche Verwaltung.

Anders ist es bei Arbeiten, die über die Erhaltung hinausgehen. Dafür ist meist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer nötig. Ob eine Sanierung noch Erhaltung ist oder schon mehr, ist deshalb oft die eigentliche Streitfrage.

Der Fall: 530.000 Euro für Dach und Balkone

In einer Wohnanlage mit 35 Einheiten hatte die Hausverwaltung die Sanierung von Dach und Balkonen um rund 530.000 Euro beauftragt. Eine Eigentümerin wollte die Arbeiten stoppen. Ihr Argument: So hohe Kosten, die noch dazu die Rücklage nicht deckt, gingen über die laufende Verwaltung hinaus. Darüber hätten die Eigentümer abstimmen müssen.

Die Gerichte sahen das anders, und der Oberste Gerichtshof sah keinen Grund, das zu korrigieren. Ausschlaggebend war der Zustand des Hauses. Bei den Balkonen war der Stahl im Beton nicht mehr ausreichend geschützt. Rostet er, können die Balkonplatten ihre Tragfähigkeit verlieren. Saniert werden musste innerhalb eines Jahres. Und die Dacheindeckung hatte ihre Lebensdauer weit überschritten.

Auch eine Erneuerung kann Erhaltung sein

Erhaltung heißt nicht nur ausbessern. Auch ein vollständiger Austausch kann noch dazugehören, selbst wenn das Ergebnis besser ist als vorher. Voraussetzung ist, dass etwas tatsächlich schadhaft ist, Schaden zu nehmen droht oder nicht mehr richtig funktioniert. Eine reine Modernisierung ohne diesen Anlass zählt in der Regel nicht dazu.

Und die Kosten?

Sie spielen eine Rolle, bei ernsten Schäden aber eine kleine. Geht es um Schäden, die die Substanz oder die Sicherheit des Hauses gefährden, tritt der Preis in den Hintergrund. Erst wenn der Aufwand im Verhältnis zum Wert der ganzen Liegenschaft völlig unvertretbar wäre, ist eine Grenze erreicht. Eine feste Betragsgrenze gibt es nicht. Und eine zu kleine Rücklage macht aus einer notwendigen Reparatur noch keine Maßnahme, über die abgestimmt werden muss.

Nicht jedes Sanierungspaket ist Erhaltung

Der Oberste Gerichtshof hat auch an eine frühere Entscheidung erinnert. Dort ging es um ein großes Paket aus neuen Fenstern und Portalen, Wärmedämmung der Fassade, neuer Elektrik und neuer Schließanlage. Werden notwendige Reparaturen mit solchen zusätzlichen Arbeiten verbunden, kann das Ganze über die Erhaltung hinausgehen. Dann braucht es wieder einen Beschluss. Es kommt immer auf die konkreten Arbeiten an.

Was das für Sie als Eigentümer bedeutet

Hohe Kosten und eine knappe Rücklage allein reichen nicht, um eine Sanierung zu stoppen. Wer sich wehren will, braucht andere Gründe, etwa dass die Arbeiten gar nicht nötig sind oder weit über das hinausgehen, was das Haus braucht. Umgekehrt lohnt sich bei großen Angeboten ein genauer Blick: Was davon ist Reparatur, und was ist Wunschliste?

Abrechnung, Vorausschau, Beschlüsse: Wohnungseigentum Schritt für Schritt