Manche Mängel zeigen sich erst Jahre später.

Der Mangel zeigt sich

Feuchtigkeit, Risse, undichte Fenster, bis hin zu statischen Problemen. Entscheidend ist nicht nur, wann der Schaden sichtbar wurde, sondern vor allem, ob die Ursache schon bei der Übergabe angelegt war.

Aus der PraxisMelden Sie sich, sobald Sie einen Verdacht haben, nicht erst wenn Sie Gewissheit haben. Die Klärung, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, ist unser Teil. Ihr Teil ist, dass darüber keine Zeit vergeht.

Gewährleistung oder Schadenersatz

Zwei verschiedene Ansprüche, die oft verwechselt werden. Die Gewährleistung setzt kein Verschulden voraus — es genügt, dass die Sache bei der Übergabe nicht so war, wie sie sein sollte. Der Schadenersatz setzt Verschulden voraus, steht dafür länger offen und kann den Mangel selbst ebenso erfassen wie die Folgeschäden.

Aus der PraxisDer Riss in der Fassade fällt unter die Gewährleistung, der Wasserschaden in der Wohnung dahinter unter den Schadenersatz. In der Regel wird beides zugleich geltend gemacht.

Die Fristen

Gewähr leistet der Übergeber für Mängel, die bei der Übergabe schon vorhanden oder zumindest angelegt waren. Bei einer Wohnung oder einem Haus muss sich der Mangel innerhalb von drei Jahren ab der Übergabe zeigen. Vor Gericht geltend machen können Sie ihn dann grundsätzlich noch bis drei Monate danach. Zeigt sich ein Mangel in den ersten sechs Monaten, wird vermutet, dass er schon bei der Übergabe vorhanden war. Danach kehrt sich das um, und Sie müssen es beweisen.

Beweise sichern, bevor repariert wird

Ein behobener Mangel ist ein Mangel, den später niemand mehr sehen kann. Fotos mit Datum, das Übergabeprotokoll, die Bau- und Ausstattungsbeschreibung, der gesamte Schriftverkehr. Wo es um größere Beträge geht, kommt ein Gutachten dazu.

Aus der PraxisDer häufigste Fehler ist gut gemeint: Man lässt den Schaden reparieren, um weiteren Schaden zu vermeiden, und steht dann ohne Beweis da. Rufen Sie vorher kurz an. Das richtige Vorgehen kann das Verfahren entscheiden.

Was Sie verlangen können

Bei der Gewährleistung zuerst die Verbesserung, also die Behebung des Mangels. Erst wenn das nicht geschieht, nicht möglich ist oder für Sie unzumutbar wäre, kommen die Minderung des Preises oder — sofern der Mangel nicht bloß geringfügig ist — die Rückabwicklung in Betracht.

Aus der PraxisDiese Reihenfolge lässt sich meist nicht überspringen. Wer gleich Geld verlangt, statt zuerst die Behebung zu fordern, kann den Streit an dieser Stelle verlieren und nicht am Mangel selbst.

Wenn der Mangel nicht in Ihrer Wohnung liegt

Dach, Fassade, Stiegenhaus und die gemeinsamen Leitungen gehören meist zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ihre Ansprüche stützen sich trotzdem in der Regel auf Ihren eigenen Kaufvertrag. Bei der Durchsetzung gelten aber Besonderheiten. Es kann erforderlich sein, sich mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen.

Aus der PraxisDas übersieht man leicht, und es kostet Monate. Wer wegen eines undichten Dachs allein vorgeht, kann formal scheitern, obwohl der Mangel unstrittig ist.

Wenn die Gewährleistung ausgeschlossen ist

Beim Kauf von einer Privatperson wird die Gewährleistung im Vertrag meist ausgeschlossen. Das ist grundsätzlich zulässig. Für einen Mangel, den der Verkäufer kannte und Ihnen verschwiegen hat, gilt der Ausschluss aber nicht.

Aus der PraxisGenau darum geht es bei den Mängeln, die erst später hervorkommen. Ob der Verkäufer davon wusste, zeigt sich oft an Kleinigkeiten: einer frisch überstrichenen Stelle, einer erwähnten Reparatur, einem Schreiben der Hausverwaltung.

Wenn nicht behoben wird

Bleibt die Behebung aus, folgt zunächst ein Aufforderungsschreiben mit Frist. Führt auch das zu nichts, bleibt der Weg zu Gericht. Bei Baumängeln gibt dort in aller Regel das Gutachten eines Sachverständigen den Ausschlag, und es muss vorfinanziert werden.

Aus der PraxisEin erheblicher Teil der Fälle endet beim Aufforderungsschreiben. Wer bis dahin sauber dokumentiert hat, verhandelt aus einer ganz anderen Position.