Ob Provision geschuldet ist, entscheidet sich früh.

Gibt es einen Maklervertrag?

Ohne Auftrag keine Provision. Der Maklervertrag muss allerdings nicht schriftlich geschlossen werden. Er kommt auch schlüssig zustande, wenn ein Kaufinteressent die Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt und erkennen kann, dass dieser dafür eine Provision erwartet.

Die Höhe der Provision ist begrenzt. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf ein Immobilienmakler vom Käufer in der Regel höchstens drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer verlangen.

Aus der PraxisInserat, Exposé oder Besichtigungsbestätigung enthalten meist einen Provisionshinweis. Für den Käufer ist wichtig, wann dieser Hinweis erstmals kam. Für den Makler ist er regelmäßig der wichtigste Beleg dafür, dass überhaupt ein Maklervertrag besteht.

Schlichter Maklervertrag oder Alleinvermittlungsauftrag

Beim schlichten Maklervertrag ist der Makler nicht verpflichtet, tätig zu werden. Der Auftraggeber bleibt frei. Er kann weitere Makler beauftragen und muss das angebahnte Geschäft nicht abschließen.

Beim Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, keinen anderen Makler einzuschalten. Im Gegenzug muss sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen. Ein solcher Auftrag ist nur befristet zulässig und muss mit Verbrauchern schriftlich geschlossen werden.

Aus der PraxisSoll der Makler auch dann eine Zahlung erhalten, wenn der Verkäufer während der Laufzeit selbst einen Käufer findet, muss das ausdrücklich vereinbart sein, mit Verbrauchern schriftlich.

Hat der Makler den Kauf herbeigeführt?

Die Provision setzt voraus, dass der Kauf auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht. Bei Immobilienmaklern genügt dafür schon die bloße Namhaftmachung, also die Bekanntgabe der Kaufgelegenheit oder des Vertragspartners. Weitere Schritte wie eine Besichtigung oder die Mitwirkung an den Preisverhandlungen sind nicht erforderlich.

Außerdem muss der Kauf wirksam zustande kommen. Das ist häufig schon mit der Annahme des Kaufanbots der Fall. Hängt der Kauf von einer Bedingung ab, etwa einer Kreditzusage, entsteht der Anspruch erst, wenn die Bedingung eintritt.

Warum ein Kaufanbot grundsätzlich verbindlich ist

Aus der PraxisWusste der Käufer schon vor dem Makler, dass die Wohnung zu verkaufen ist, ist die bloße Namhaftmachung nicht verdienstlich. Hilft der Makler danach trotzdem beim Abschluss, kann die Provision dennoch entstehen. Diese Vorkenntnis sollte der Käufer daher sofort offenlegen und nicht erst, wenn die Rechnung kommt.

Wann die Provision zu mindern ist

Der Makler hat die Interessen seines Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren und ihn über alles Wesentliche zum Objekt zu informieren. Verbraucher müssen schon vor Abschluss des Maklervertrags eine schriftliche Übersicht über die Kosten des Kaufs samt Provision erhalten. Verletzt der Makler solche wesentlichen Pflichten, kann die Provision gemindert werden, auch wenn kein Schaden entstanden ist.

Aus der PraxisAngaben des Verkäufers muss der Makler nicht selbst überprüfen. Er darf sie weitergeben, solange er keinen Anlass hat, an ihnen zu zweifeln. Wie weit eine Minderung reicht, hängt stark vom Einzelfall ab.

Wann die Provision entfällt

Kommt der Kauf nicht zustande, gibt es grundsätzlich keine Provision. Dasselbe gilt, wenn der Makler selbst Vertragspartner wird. Steht er der anderen Vertragsseite familiär oder wirtschaftlich so nahe, dass die Interessen seines Auftraggebers darunter leiden könnten, verliert er die Provision, wenn er darauf nicht rechtzeitig hingewiesen hat.

Wird ein bereits wirksamer Kauf später nicht durchgeführt, bleibt die Provision grundsätzlich geschuldet. Dass die Finanzierung scheitert, ändert daran für sich allein nichts.

Aus der PraxisAuch ohne Kauf kann der Makler Geld verlangen, wenn das vorher vereinbart wurde. Das betrifft etwa den Fall, dass der Auftraggeber das Angebot an einen Bekannten weitergibt und dieser kauft. Mit Verbrauchern gilt eine solche Vereinbarung nur, wenn sie schriftlich getroffen wurde.